Pogled na izvod iz urbanističkog plana (tzv. akt o urbanističkim uslovima)

23 October 2007 - Komentari (34)

Procedure

Jedan od ključnih dokumenata potrebnih za izgradnju na zemljištu bio je akt o urbanističkim uslovima ili izvod iz urbanističkog plana. U dokumentu su bile sadržane informacije šta može biti izgrađeno na datoj građevinskoj parceli i detalji o uslovima i parametrima koji moraju biti ispoštovani kod legalne gradnje. Ovaj dokumenat je sada prevaziđen Novim Zakonom o planiranju i izgradnji.

Novim Zakonom o Planiranju i Izgradnji u Srbiji, usvojen u septembru 2009, izvod iz urbanističkog plana više ne postoji. Ovaj formalni dokumenat je manje više zamenjen sa informacijom o lokaciji.

Izvod iz urbanističkog plana

Pre nego krenete sa planiranjem gradnje na placu, morate dobiti, od Sekretarijata za Urbanizam i građevinske poslove, akt o urbanističkim uslovima ili izvod iz urbanističkog plana. Znači dobićete jedan ili drugi, u zavisnosti od datuma kada je prošao detaljni urbanistički plan za deo grada kome pripada vaš plac kao što smo već ranije objasnili. Naše iskustvo sa Sekretarijatom nije veoma pozitivno. Vreme potrebno da bi se dobio ovaj dokumenat je totalno nepredvidivo i kreće se od 1 do više meseci čekanja.

I nije nimalo jeftino. Na primer, platili smo 135 evra za jedan izvod koji ćemo prikazati ovde kao primer. Sami zahtev za dobijanje izvoda ili akta se plaća oko 30 evra (to plaćate kada podnosite zahtev). Onda, kada je dokumenat spreman, plaćate taksu proporcionalno dozvoljenoj maksimalnoj kvadraturi. Znači, što je dozvoljena maximalna kvadaratura veća, više ćete platiti dobijanje akta. Takse su znatno porasle u junu ove godine.

Jednom kada dobijete akt ili izvod, saznaćete sve ulove i ograničenja koje morate uzeti u obzir pri planiranju objekta koji želite sagraditi.

Uzimajući kao primer izvod koji smo dobili za jedan od naših placeva, provešćemo vas sada kroz sve delove ovog dokumenta. Za bolju čitljivost, svaku sekciju smo obojili različitom bojom. Naravno, original dokumenta ne poseduje ove boje.

Prva stranica izvoda iz urbanističkog plana: kojem planu detajne regulacije izvod pripada i podaci o podnosiocu zahteva (izvor Beodom).

Na prvoj stranici se nalaze podaci o parceli, pozicija i naziv plana detaljne regulacije koji pokriva područje gde se parcela nalazi.

Pravila uređenja prostora

Na drugoj stranici, prva sekcija, obojena žutom bojom, definiše namenu građevinske parcele, odnosno, kojoj zoni pripada parcela. U našem slučaju je zona A.

Ovde je lista najčešćih zona koje ćete naći:

• zona A: individualno stanovanje,
• zona A1: individualno stanovanje u zoni klizišta,
• zona A2: individualno stanovanje u zoni dalekovoda,
• zona B: individualno stanovanje,
• zona V: višeporodično stanovanje,
• zona G: komercijalne delatnosti i centri,
• zona D: sport i rekreacija,
• zona Z: obavezno zelenilo.

Druga stranica izvoda iz urbanističkog plana: informacije o parceli i pravila za gradnju (izvor Beodom).

Podaci o lokaciji

U drugoj sekciji, obojenoj u narandjasto, nalaze se podaci o predmetnoj građevinskoj parceli: njena površina (P), brojevi katastarskih parcela koji su učestvovali u njenom formiranju i podaci da li se već nalaze izgrađeni objekti na toj parceli.

Pravila za izgradnju objekata

Ova veoma važna sekcija, obojena u zeleno, definiše parametre koji se odnose na regulisanje izgradnje. Najvažniji od njih su sledeći:

• odnos stanovanja i delatnosti;
• stepen zauzetosti parcele;
• indeks izgrađenosti;
• maksimalna bruto razvijena građevinska površina na tlu u m2 (jednaka je površini parcele pomnoženoj sa stepenom zauzetosti parcele);
• maksimalna bruto razvijena građevinska površina iznad tla u m2 (jednaka je površini parcele pomnoženoj sa indeksom izgrađenosti);
• maksimalna spratnost objekta;
• položaj objekta i horizontalna regulacija objekta; udaljenost od drugih parcela, udaljenost građevinske linije od puta, udaljenost od postojećih objekata;
• tip izgradnje;
• arhitektonska obrada objekta: visina potkrovlja i mansardi, vrsta krova, odvodnjavanje sa kosih krovova itd...
• ograđivanje parcele;
• pristup objektu: ime ulice;
• parkiranje na parceli: obično je potrebno jedno parking mesto po stanu;
• procenat ozelenjenih površina;
• etapnost realizacije: ako objekat može biti izgrađen u etapama one su date ovde;

Maksimalna bruto razvijena površina vam određuje maksimalan broj kvadrata koje smete izgraditi na parceli.

Treća stranica izvoda iz urbanističkog plana: još regulacija i plan parcele (izvor Beodom).

Posle liste parametara, sledi plan regulacije i nivelacije sa ucrtanom građevinskom i regulacionom linijom i objektima ako postoje (obojeno u svetlo zeleno na trećoj stranici).

Uslovi za priključenje na komunalnu infrastrukturu

Ovaj deo, obojen u plavo na četvrtoj i petoj stranici, sadrži informacije o uslovima za priključenje na komunalnu infrastrukturu (vodovod, struju, kanalizaciju, telefon, gas...). U stvari, navedeno je da se za uslove za priključenje treba obratiti nadležnom javnom komunalnom preduzeću.

Dat je takođe sinhron plan, obojen u svetlo plavo na četvrtoj stranici, koji pokazuje postojeću i planiranu infrastrukturu i način priključenja na nju.

Četvrta stranica izvoda iz urbanističkog plana: uslovi priključenja na komunalnu infrastrukturu (izvor Beodom).

Posebni uslovi

Ova sekcija, obojena u braon, definiše uslove za zemljane iskope i usecanje u terenu.

Peta stranica izvoda iz urbanističkog plana: posebni uslovi i mere zaštite (izvor Beodom).

Mere zaštite

Ova sekcija, obojena u sivo, daje informacije pod kojim brojevima u Pravilniku o tehničkim normativima su opisane norme koje se moraju ispoštovati da bi se obezbedila zaštita od elementarnih nepogoda, požara i civilna zaštita.

Završne napomene o odobrenju za izgradnju

Zadnji deo dokumenta, obojen u crveno, daje informacije o osnovnoj proceduri za dobijanje odobrenja za izgradnju. Takođe stoji da je izvod važeći godinu dana od dana izdavanja.

Šesta stranica izvoda iz urbanističkog plana: informacije o proceduri za dobijanje odobrenja za izgradnju (izvor Beodom).