Stanje urbanog građevinskog zemljišta u Srbiji

14 February 2010 - Komentari (3)

Procedure

Urbano građevinsko zemljište u Srbiji je prošlo kroz mnoge promene u zadnjih 60 godina. Bilo je nacionalizovano, delimično povraćeno i najzad, ponovo privatizovano. Privatizacija je omogućena Novim Zakonom o Planiranju i Izgradnji usvojenom u avgustu 2009 godine od strane Skupštine Republike Srbije. Ovaj članak je ažuriranje predhodnog napisanog pre ovog Novog Zakona.

Nacionalizacija

Posle drugog svetskog rata sve počevši od obradive zemlje, šuma, građevinskog zemljišta, zgrada, fabrika bilo je konfiskovano od strane vlasti. Komunistička država je preuzela potpunu kontrolu nad većinom privatnog vlasništva.

To se dešavalo u više etapa, a najznačajnija nacionalizacija bila je 1958 godine kada su komunističke vlasti nacionalizovale svo urbano građevinsko zemjište. To zemljište je prvo pretvoreno u javno vlasništvo a posle prevedeno u državno. Vlasnici zemlje postali su samo njeni korisnici i to korisničko pravo je moglo biti nasleđeno ali ne i prodato. Ova situacija je stopirala razvoj tržišta nekretnina. Dešavalo se da ljudi prodaju svoje pravo korišćenja na građevinskom zemljištu ali nije bilo mogućnosti legalnog transfera.

Pravo korišćenja i pravo prenosa

Godine 2003, donesen je Zakon o Planiranju i Izgradnji. Zakon je omogućio prodaju i prenos prava korišćenja. To je bilo formalno i legalno prihvatanje ustaljene prakse (Član 84 Zakona). Zakon je takođe omogućio formiranje građevinskih parcela. To je bio prvi korak napred na domaćem tržištu nekretnina ali nedovoljan za uspešan i brz razvoj.

Ali ovaj Zakon nije promenio status zemljišta. Kupovina je i dalje značila samo kupovinu prava korišćenja. Mnogi potencijalni strani investitori nisu mogli da prihvate ili razumeju da njihove milionske investicije mogu biti locirane na zemljištu koje mogu zakupiti na 99 godina ali ono ne može biti njihovo vlasništvo. Oni su hteli potpuno vlasništvo kao bilo gde na Zapadu.

Privatizacija

Novi Ustav Srbije, usvojen u okobru 2006, otvorio je vrata privatizaciji građevinskog zemljišta u Srbiji. Trebalo je da se donese novi zakon koji će konačno vratiti zemlju njenim korisnicima.

To se desilo u avgustu 2009, sa Novim Zakonom o Planiranju i Izgradnji u Srbiji (“Službeni Glasnik Republike Srbije ”, No. 72/2009), koji je stupio na snagu 11-tog septembra 2009 godine. Ovaj novi zakon reguliše konverziju prava korišćenja u pravo svojine, dejstveno dajući nazad zemlju njenim korisnicima. Ova normalizacija je bila neophodna i stavila je Srbiju u red sa ostalim evropskim zemljama.

Restitucija

Zadnji korak, biće Zakon o Restituciji konfiskovane imovine za koju su bivši vlasnici bili izgubili sva prava. To je veoma komplikovan deo jer bivši vlasnici treba da prime kompenzaciju ili dobiju nazad konfiskovanu imovinu. Vredno je napomenuti da, po Novom Zakonu o Planiranju i Izgradnji, specijalni fond za restituciju će primiti 50% novčanih sredstava po osnovu konverzije prava korišćenja u prava svojine (Član 107).