Saznanja o detaljnim regulacionim planovima, Generalnom planu Beograda i Google Earth

16 October 2007 - Komentari (3)

Razmišljanja

Koristeći javne informacije iz detaljnih regulacionih planova, Generalnog plana Beograda do 2021 i koristeći popularni Google Earth, možete naučiti mnogo o placevima i izgradnji. Možete, dosta vremena unapred, saznati koji delovi će postati interesantni za izgradnju a koji neće. Koristeći kao primer plac za naš projekat Amadeo, pokazaćemo kako je moguće izvući veoma korisne informacije.

Detaljni regulacioni planovi

Veliki deo Beograda je pokriven detaljnim regulacionim planovima. Ovi planovi, pripremljeni od strane Urbanističkog zavoda Beograda, daju informacije vezane za urbanističku organizaciju grada. Pre svega, ovi planovi regulišu da li je i šta je moguće izgraditi na određenoj parceli, kao i detaljnu poziciju puteva i infrastrukture. Planovi su javne informacije i njihove digitalne kopije bi trebale da budu dostupne svima.

Kao primer, pogledaćemo plan koji pokriva zonu gde se nalazi plac za naš projekat Amadeo. Ovaj detaljni regulacioni plan pokriva delove opština Zvezdara i Voždovac. Ispod je prikazan globalni pregled celog plana. Bitno je dobiti plan u digitalnom formatu da biste ga mogli uvećati (zoom) sa željenom preciznošću.

Globalni pregled detaljnog regulacionog plana za delove opština Zvezdara i Voždovac (source Gradska opština Zvezdara).

Koristeći detaljni regulacioni plan kao preklop (overlay) za Google Earth

Pogledajmo prvo predeo oko našeg placa na Google Earth. Možete primetiti postojeće puteve i zgrade. Satelitska slika sa Google Earth je u većini slučajeva odlična i svakim danom postaje sve bolja. Prikazana slika nije starija od dve godine. Ipak, zbog brzine kojom niču ilegalne kuće, dešava se da se sve novo izgrađene kuće ne vide na ovoj slici. Takođe se ne vidi sveže urađen asfaltni put oko placa na kome gradimo naš Amadeo projekat.

Sadašnja situacija placa za Amadeo projekat (izvor Google Earth).

Ono što je važno saznati unapred kada kupujete plac ili stan, je šta će se desiti sa okolinom vaše nekretnine bilo da je dobro ili loše. Zato je neophodno pogledati u detaljni regulacioni plan. Ispod je prikazan isti pogled na okolinu kao gore, u detaljnom regulacionom planu.

Detaljni regulacioni plan oko placa Amadeo projekta. Amadeo plac je prikazan crvenom bojom. Novi glavni cirkularni put je prikazan žutom bojom.

Kao što vidite, novi cirkularni put, jedan od novih glavnih saobraćajnica će proći u blizini. U stvari, proći će praktično blizu i ujedno dovoljno daleko da ne smeta ugodnom stanovanju. Ovo su veoma dobre vesti jer će definitivno povećati vrednost nekretnine. Pored toga, nekoliko manjih puteva će biti napravljeno u blizini.

Moguće je kombinovati ova dva prikaza gore i smestiti podatke sa detaljnog regulacionog plana kao preklop mape sa Google Earth. Prikaz dole je rezultat toga. Kao što vidite, mnogo je informativniji. Možete lako da primetite, na zemljištu, planiranu infrastrukturu. Takođe možete odmah da vidite i granice parcela.

Pogled kako se detaljni regulacioni plan odnosi na sadašnju situaciju i šta će se sve promeniti (preklop urađen od strane Lionela Mestre).

Ova tehnika može biti veoma jako sredstvo za analiziranje potencijalnih zona od interesa.

Korišćenje Generalnog plana Beograda do 2021

Za delove grada Beograda koji nisu još pokriveni detaljnim regulacionim planovima, ipak je moguće videti planiranu infrastrukturu i zone koristeći verziju Generalnog plana Beograda do 2021 sa visokom rezolucijom. Kombinujući je sa Google Earth, možete proizvesti veoma informativne preglede.

Pogledajmo malo širu okolinu našeg placa. Deo koji je pokriven detaljnim regulacionim planom i deo koji nije. Kada gledate samo sa Google Earth, teško je zamisliti koliko će se promena desiti.

Sadašnja situacija oko placa (markirano sa crnim A) (izvor Google Earth).

Da bi uočili koliko će se promeniti okolina u narednih nekoliko godina, pogledajmo Generalni plan za ovu istu okolinu. Beograd se brzo razvija i jednostavan pogled na Generalni plan dole pokazaće vam da većina polja (žute boje) će biti izgrađena i da će sve biti opsluženo velikim saobraćajnicama.

Zoom sa Generalnog plana Beograda do 2021 na istu okolinu. Naš plac je označen sa crnim slovom A (izvor Generalni plan Beograda do 2021).
Legenda: žuta: stanovanje i stambeno tkivo, crvena: komercijalne zone i gradski centri, lila: privredne delatnosti i privredne zone, plava: sport i sportski objekti, zelena: zelene površine, narandžasta: javne službe i javni objekti, bledo žuta: poljoprivredne površine i objekti.

Najveći problem sa prikazom gore je da se gube sve reference na postojeće placeve i objekte. Znači, kao ranije, spojićemo dva prikaza gore. Vidite sada rezultat dole. Kada poznajete kraj, koristeći ovaj prikaz, veoma je lako znati gde se nalazi plac na generalnom planu.

Pogled kako se Generalni plan Beograda do 2021 odnosi na sadašnju situaciju i šta će se promeniti (preklop urađen od strane Lionela Mestre).

Što se tiče našeg placa, saznali smo informaciju koja se ne vidi na detaljnom regulacionom planu. Izgradiće se još jedan put koji će spojiti dve nove pojasne saobraćajnice. Taj novi put će proći desno od našeg placa označenog sa slovom A. Ipak neće biti suviše blizu pošto će biti pojas postojećih kuća između. Znači naš plac će biti idealno pristupačan od ovih glavnih saobraćajnica. Možete zamisliti pozitivan efekat na vrednost odličnih kvalitetnih stanova izgrađenih na tom placu.

Jednostavna analiza pokazaće koliko je dobra vaša investicija za neki srednji period vremena.

Zaključak

Živimo u okruženju koje se menja svakim danom. Znati iskoristiti ponuđene javne informacije danas, znači predvideti ove promene i doneti mudre odluke. U biznisu nekretnina ova vrsta informacija može značiti hiljade evra. To je podjednako istinito bili običan kupac stana ili investitor.