Novi zakon o planiranju i izgradnji u Srbiji

14 February 2010 - Komentari (2)

Procedure

Prošlog avgusta, usvojen je Novi Zakon o Planiranju i Izgradnji. Stupio je na snagu 11 septembra 2009 godine. Ovim Novim Zakonom uređuju se pravila vezana za vlasništvo zemljišta, izgradnju i legalizaciju objekata. U ovom prvom članku, napravićemo pregled promena. U sledećim člancima sa više detalja opisaćemo specifične aspekte i u skladu sa promenama ažuriraćemo naše postojeće članke.

Važni elementi

Novi Zakon o Planiranju i Izgradnji bio je dugo očekivan. Zamišljen je tako da poboljša investiciono okruženje u Srbiji i približi ga evropskim standardima. Među značajnim izmenama, Novi Zakon uvodi pojednostavljenu proceduru za dobijanje građevinske dozvole i mogućnost njenog transfera, jasnije definiše rokove akcije od strane administrativnih ustanova, omogućava privatno vlasništvo na gradskom građevinskom zemljištu i na kraju, uvodi pojednostavljenu proceduru za legalizaciju bespravno podignutih objekata.

Tranzicija i zabuna

Iako je Novi Zakon donesen prošlog avgusta, neki od članova su ostali nejasni u smislu njihove primene. Neki od podzakonskih akata su doneseni ali se na ostatak još čeka. Situcija se već menja u procesu našeg pisanja. U stvari, Novi Zakon je napravio tenziju u građevinskom sektoru. U članku objavljenom u BLICU prošlog meseca, "Srbija bez dozvola za gradnju", navodi se da je od prošlog septembra izdato samo 20 lokacijskih dozvola od ukupno 800 zahteva.

U intervju u Politici krajem januara, Ministar Dulić ponovo tvrdi da kritike nisu opravdane i da se situacija deblokira. Izgleda da cela stvar nije dobro pripremljena kako je trebala biti i da Ministarstvo nije dobro predvidelo dubinske posledice Novog Zakona. Sadašnji period je period tranzicije i zabune.

Prostorno i urbano planiranje

Novi Zakon uvodi jasnu hierarhiju prostornih i urbanih planskih dokumenata i obavezu lokalnih samouprava da ih donesu u određenom vremenskom intervalu. Može se očekivati da će Generalni Urbanistički Plan Beograda, drugačije poznat kao Generalni plan Beograda do 2021, biti revidiran i uzeti u obzir spontanu urbanizaciju (nekontrolisano nicanje nelegalne gradnje) koja se desila u međuvremenu od donošenja plana.

Još dodatno, možemo očekivati da će sve urbano zemljište na području Beograda uskoro biti pokriveno sa pravim Generalnim Regulacionim Planovima.

Novi Zakon takođe jasno definiše da će svi planski dokumenti biti centralizovani i javno dostupni preko Interneta (Član 42 i 43).

Vlasništvo nad zemljištem

Velika promena uvedena Novim Zakonom je konverzija prava koričćenja u pravo svojine (Član 100 do 109). Ova konverzija može biti sa ili bez nakanade.

Izgrađeno zemljište

Konverzija za već izgrađeno zemljište će biti urađena bez naknade. Korisnici tog zemljišta postaće njegovi vlasnici.

Izuzetak čini zemljište koje je stečeno u postupku privatizacije ili kupljeno u likvidacionom postupku. U ovim slučajevima "pravo korišćenja se može konvertovati u pravo svojine, uz naknadu tržišne vrednosti tog građevinskog zemljišta u momentu konverzije prava, umanjenu za troškove pribavljanja prava korišćenja na tom građevinskom zemljištu." (Član 103).

Neizgrađeno zemljište

U slučaju neizgrađenog zemljišta, tekst Novog Zakona ne definiše jasno da sadašnji korisnici neizgrađenog građevinskog zemljišta mogu da kovertuju svoje pravo u pravo svojine bez naknade. U momentu kada ovo pišemo, ovo je i dalje nejasno i nijedna uredba ili akt doneti do sada ne pojašnjavaju ovu situaciju. Logičan odgovor bio bi da svi korisnici koji već imaju ili su imali pravo da dobiju rešenje po članu 84 prijašnjeg zakona, mogu da konvertuju svoje pravo korišćenja u pravo svojine bez naknade, po Novom Zakonu.

Opet, izuzetak je zemljište stečeno u toku privatizacije ili likvidacije preduzeća. U ovim slučajevima naknada se mora platiti.

Nema više člana 84

Član 84 za zemljište, kao uobičajen naziv, je formalni papir zasnovan na Članu 84 prijašnjeg Zakona o planiranju i izgradnji, Službeni glasnik Republike Srbije No. 47/2003, koji dozvoljava promet prava na zemljištu.

Novim zakonom, kojim se uvodi pravo vlasništva na zemljištu, Član 84 nema mesta. Prema tome, u sadašnjoj situaciji, nije više moguće dobiti rešenje po članu 84 za zemljište.

Korisnici na datom zemljištu, koji su dobili rešenje po članu 84 pre Novog Zakona, i dalje treba da imaju pravo prodaje tj. prenosa tog zemljišta bez konverzije u pravo vlasništva. Korisnici, koji nisu tražili i nemaju rešenje iz člana 84 za svoje zemljište, ne mogu ga više dobiti. Prema tome, u sadašnjoj situaciji, ne mogu ga prodati pre nego konvertuju svoje pravo korisništva u pravo vlasništva. Samo posle toga, moći će da prodaju svoje zemljište.

U ovom momentu je najbolje sačekati uredbe ili akte kojima će se jasno utvrditi uslovi konverzije prava korisništva u prava vlasništva za neizgrađeno zemljište.

Građevinska dozvola

Najbitnija izmena u Novom Zakonu što se tiče građevinske dozvole jeste mogućnost prenosa dozvole usled promene investitora u toku građenja objekta (Član 141). Ovo nije bilo moguće po starom zakonu.

Nema više Akta o urbanističkim uslovima ili Izvoda

Novi Zakon je potisnuo akt o urbanističkim uslovima (odnosno izvod iz urbanističkog plana). Ovaj formalni dokumenat izdavan od strane Sekretarijata za urbanizam i građevinske poslove je bio neophodan za otpočinjanje procedure za dobijanje odobrenja za gradnju. Sada je moguće dobiti informacije o parceli iz Skretarijata, tj. zatražiti informaciju o lokaciji (Član 53). Ovaj dokumenat nije upravni akt i nije obavezan. Informacija o lokaciji se izdaje obavezno samo za izgradnju pomoćnih objekata, garaža i manjih trafostanica.

Lokacijska dozvola

Po Novom Zakonu, prvi korak ka građevinskoj dozvoli je dobijanje Lokacijske Dozvole (Član 54 do 57). Lokacijsku dozvolu izdaje Sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove ili jedinica lokalne samouprave na osnovu idejnog rešenja objekta koji će se graditi na datoj parceli. Određen je i jasan rok za izdavanje : "Nadležni organ je dužan da u roku od 15 dana od dana podnošenja urednog zahteva, odnosno pribavljanja uslova i podataka koje pribavlja po službenoj dužnosti, izda lokacijsku dozvolu" (Član 56).

Građevinska dozvola

Sledeći korak je dobijanje građevinske dozvole. Izgleda da nema bitnih izmena u odnosu na pre. Naravno, dokaz o pravu svojine mora biti rešen po Novom Zakonu i to se može pokazati kao veliki izazov. Važno, Član 219 kaže da, ako je pravo korišćenja ostvareno u skladu sa zakonom pre nego što je Novi Zakon stupio na snagu, to pravo može biti osnov za podnošenje zahteva za izdavanje građevinske dozvole u skladu sa Novim Zakonom.

Čudno, jedan paragraf u Novom Zakonu (Član 151) sugestira da su lokalne samouprave odgovorne za izdavanje građevinskih dozvola za objekte čija ukupna bruto površina ne prelazi 2.000m². To bi bila velika promena u odnosu na pre (bilo je do 800m²), ali ovo treba da bude potvrđeno.

Legalizacija objekata

Novi Zakon omogućava legalizaciju za "sve objekte izgrađene, odnosno rekonstruisane ili dograđene bez građevinske dozvole, odnosno odobrenja za izgradnju do dana stupanja na snagu ovog zakona." (Član 185). Zahtev za legalizaciju mora biti podnesen pre 11 marta 2010 (Član 186). Ovo važi samo za zahtev, prateća dokumentacija se može kasnije dostaviti.

Član 187 daje listu slučajeva kada bespravno podignuti objekti ne mogu biti legalizovani što predstavlja u stvari objekte izgrađene na pogrešnom mestu ili na pogrešan način.

Legalizaciju objekata opisaćemo detaljnije u drugom članku.

Energetska efikasnost

Novi Zakon daje jasnu orijentaciju prema energetskoj efikasnosti novih zgrada ali ostaje neodređen po pitanju konkretne forme koju će imati.

«Uređenje i korišćenje prostora zasniva se na načelima: održivog razvoja; podsticanju ravnomernog regionalnog razvoja; usklađenosti socijalnog razvoja, ekonomske i energetske efikasnosti i zaštite i revitalizacije životne sredine i graditeljskog nasleđa, prirodnih, kulturnih i istorijskih vrednosti; realizacije razvojnih prioriteta i obezbeđenja uslova za racionalno korišćenje neobnovljivih prirodnih resursa i obnovljivih izvora energije; (...)»

Zakon o planiranju i izgradnji, Član 3 (naglašavanje dodato)

Jedna veoma iznenađujuća činjenica (Član 26) je da detaljne mere energetske efikasnosti u građevinarstvu treba da budu sadržane u Planu Generalne Regulacije za određenu zonu. Mogli bi logično pomisliti da će mere energetske efikasnosti biti određene od strane jedinstvenog nadležnog organa i globalno stavljene na snagu. Ne bi trebalo da budu različite od jednog Plana Generalne Regulacije do drugog. Ovo je veoma nejasno i potpuno zbunjujuće za nas. Logično bi bilo da samo klimatske zone mogu biti razmatrane. Nadajmo se da će budući Zakon o racionalnom korišćenju energije pokriti i razjasniti sve ovo.

Reference

Novi zakon o planiranju i izgradnji (11/09/2009)

Zakon o planiranju i izgradnji u Srbiji (“Službeni Glasnik Republike Srbije”, No. 72/2009 od 11-tog septembra 2009).

Pravilnik o kriterijumima i pravilima legalizacije za objekte izgrađene bez građevinske dozvole (02/11/2009)

Pravilnik o kriterijumima za određivanje naknade u postupcima legalizacije, kriterijumima za objekte za koje se ne može naknadno izdati građevinska dozvola, kao i o sadržini tehničke dokumentacije i sadržini i načinu izdavanja građevinske i upotrebne dozvole za objekte koji su predmet legalizacije.

Službeni Glasnik Republike Srbije No. 89 od 2-og novembra 2009. Raspoloživ na sajtu legalizujte.

Odluka o merilima za utvrđivanje naknade za uređivanje građevinskog zemljišta (28/12/2009)

Skupština Grada Beograd, sastanak održan 28/12/2009. Raspoloživo na beoland.

Aneks predhodnom Pravilniku (05/02/2010)

Pravilnik o izmenama i dopunama Pravilnika o kriterijumima za određivanje naknade u postupcima legalizacije, kriterijumima za objekte za koje se ne može naknadno izdati građevinska dozvola, kao i o sadržini tehničke dokumentacije i sadržini i načinu izdavanja građevinske i upotrebne dozvole za objekte koji su predmet legalizacije.

Službeni Glasnik Republike Srbije No. 5/2010 od 5-og februara 2010. Nije još raspoloživ na sajtu legalizujte već ovde.

Pravilnik o sadržini informacije o lokaciji i o sadržini lokacijske dozvole (22/01/2010)

"Službeni Glasnik RS", br.72/09 i 81/09-ispravka. Not available online.