6 stvari koje treba da proverite pre kupovine placa u Beogradu

15 November 2007 - Komentari (2)

Procedure

Da je postojala definitivna lista o tome šta treba uraditi i proveriti pre odluke o kupovini placeva ona bi za nas značila ogromnu uštedu vremena. Ali nismo je našli i uzimajuću u obzir složenost situacije sa zemljištem teško je naći osobu koja se u to razume i koja vas može uputiti u pravom smeru. Zato smo mi pokušali da objedinimo ovde ono što smatramo da je najbitnije proveriti pre kupovine. Ovo je proisteklo iz našeg iskustva.

1 - Proverite da li je plac pokriven detaljnim regulacionim planom

Ako kupujete plac za gradnju, prva stvar koju treba da proverite je da li i šta možete graditi na tom placu. Za tu informaciju, treba da saznate da li postoji detaljni regulacioni ili detaljni urbanistički plan za područje gde se nalazi plac. Ako ne postoji, verovatno nećete biti u mogućnosti da legalno gradite.

Da bi ste saznali prave informacije o zemljištu, morate otići u Sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove. Tamo, možete da predate zahtev ili usmeno pitate o mogućnostima gradnje na placu. Napisali smo poseban članak posvećen tome.

Primer detaljnog regulacionog plana na Zvezdari (izvor Direkcija za građevinsko zemljište i izgradnju Beograda).

2 - Proverite pravo korišćenja na zemljištu

Prodavac placa mora dobiti iz opštine kojoj plac pripada rešenje iz člana 84 Zakona o planiranju i izgradnji, kao dokaz njegovog prava korišćenja na neizgrađenom građevinskom zemljištu.

To rešenje će potvrditi da je zemljište građevinsko i sadržaće listu registrovanih korisnika. Prodavac placa mora biti na toj listi. Ukoliko je prodavac jedini registrovani korisnik, imate sreće. Ukoliko, što je najčešći slučaj, prodavac nije jedini korisnik, moraćete da stupite u kontakt i sa ostalim korisnicima. U ovom momentu, bilo bi veoma važno proveriti da li su još na spisku živih.

Rešenje iz člana 84 za jedan od naših placeva (izvor Beodom).

Ukoliko se desi da jedan od njih nije, to znači da spisak korisnika placa u zemljišnim knjigama nije ažuriran. Naslednici te osobe moraju da se uknjiže. To nije trivijalan postupak. Zavisno od toga da li su direktni naslednici ili ne, moraće regulisati ili platiti porez na nasleđenu vrednost imovine. Možete naići na situaciju da je i neki od naslednika umro ili da živi u inostranstvu. Nije neuobičajeno da stanje u zemljišnim knjigama nije ažurirano i po nekoliko generacija. Nekada se desi da su nadimci ili pogrešna imena zavedena umesto pravih imena što još dodatno komplikuje situaciju.

Jednostavno rečeno možete se brzo naći u takvoj situaciji da će vam trebati dugo vremena da je raščistite. To se nama desilo dva puta dosada i trebalo nam je nekoliko meseci uz pomoć advokata da sredimo sve papire.

3 - Zatražite kopiju plana

Prodavac će verovatno imati kopiju plana izdatu o strane Geodetskog zavoda za plac koji prodaje. Ukoliko nema, savetujemo vam da je zatražite.

Kopija plana sadrži, osim plana placa, i spisak korisnika zemljišta zasnovan na informacijama u Geodetskom zavodu. Ovaj spisak se može slagati ili ne (u najvećem broju slučajeva se ne slaže) sa spiskom korisnika u vlasničkom listu.

Primer kopije plana za jedno od naših zemljišta (izvor Beodom).

Ukoliko se imena na ova dva papira ne slažu, mora se izvršiti ispravka uknjiženja pre nego što ćete se vi registrovati kao korisnik posle kupovine. To znači da treba da pribavite od prodavca svu potrebnu dokumentaciju da biste prikazali neprekidan lanac korisnika od zadnjeg registrovanog do vas. Napisali smo članak posvećen procesu registracije posle kupovine placa.

4 - Proverite da li je zemljište poljoprivredno i koje je klase

Na kopiji plana, naći ćete još korisnih informacija kao što je vrsta i klasa zemljišta i stvarna površina placa. Ako se plac vodi kao poljoprivredno zemljište moraćete izvršiti njegovu promenu namene u građevinsko zemljište pre nego krenete sa izgradnjom. Zavisno od klase tog zemljišta, cena promene namene može biti visoka i ići do polovine tržišne cene placa! Napisali smo članak u kome to objašnjavamo u više detalja.

Detalj koji pokazuje klasu poljoprivrednog zemljišta (naglašeno žutom bojom) na kopiji plana iznad (izvor Beodom).

5 - Dobijte potpuni vlasnički list

Takođe treba od prodavca da dobijete potpuni vlasnički list skorijeg datuma. Ovaj dokumenat izdaje Drugi opštinski sud.

Imena korisnika na rešenju zasnovanom na članu 84 i imena korisnika na vlasničkom listu moraju biti ista. U stvari, prodavac da bi dobio rešenje iz člana 84 mora dostaviti u opštinsku službu potpuni vlasnički list. Znači da zaista imena na oba dokumenta moraju biti ista.

Problem se može pojaviti ako je rešenje iz člana 84 malo starijeg datuma i u međuvremenu se situacija sa korisnicima promenila (desi se da neki od korisnika umre ili da je plac već prodat trećem licu). Zato je veoma važno dobiti svežu kopiju vlasničkog lista koja će da predstavlja stvarnu situaciju.

Vlasnički list za isto zemljište (izvor Beodom).

6 - Dobijte overene izjave o odricanju od prava preče kupovine od strane su-korisnika

Ukoliko kupite samo jedan deo veće parcele, korisnici ostalih delova parcele imaju prava preče kupovine u odnosu na vas. Prema tome, prodavac mora da ponudi svim su-korisnicima svoj deo po ceni koju ste vi dogovorili sa prodavcem. Ukoliko jedan od su-korisnika je zaintersovan i kupi taj deo parcele, priča je završena. Ukoliko niko od su-korisnika nije zainteresovan, njihove izjave da se odriču od tog dela treba da budu u pisanoj formi i overene u sudu.

Da biste zaštitili svoju investiciju veoma je važno da dobijete izjave od svih su-korisnika da se odriču prava preče kupovine i da te izjave budu overene u sudu.

Primer izjave o odricanju prava preče kupovine koju smo dobili pri kupovini jednog placa (izvor Beodom).

Zaključak

Kada se odlučite na kupovinu placa u Beogradu, vrlo je verovatno da ćete se sresti sa složenim situacijama. Bolje je da proverite sve stvari koje smo naveli gore pre nego što se upustite u kupovinu. Nikada nikome ne verujte na reč ma koliko ta osoba bila dobra i poštena. Greške, previđeni detalji nisu neuobičajeni. Bolje je da sve lično proverite. Imati dobrog advokata iskusnog u zemljišnim tranzakcijama je velika prednost.