Koji su rizici izgradnje ili kupovine ilegalnih objekata?

08 March 2007 - Komentari (0)

Razmišljanja

U nekim delovima Beograda, gde ne postoje detaljni urbanistički planovi, izgradnja legalnog objekta je pravi izazov. Procedura je složena, iziskuje puno vremena i puno košta. Mi to vrlo dobro znamo jer mi to radimo. Zato može biti primamljivo za neke ljude da krenu sporednim kolosekom i da grade ilegalno ili da kupe ilegalne objekte. Ali koji su rizici takvog postupka? Pokazaćemo ovde da ti rizici nisu nimalo zanemarljivi.

Bez pravila

Izgradnja bez građevinske dozvole je bila tolerisana jer ranije nisu postojale mogućnosti legalne gradnje. Procedure nisu postojale i urbanistički planovi nisu bili urađeni. Čitavi delovi Beograda, posebno periferija, izgrađeni su na taj način. “Za teritoriju Generalnog plana Beograda, gde neformalna naselja zauzimaju 22% građevinskog zemljišta i 43% od ukupnog zemljišta namenjenog za stanovanje, što je daleko najveći postotak u Srbiji” [1].

Primetimo upotrebu termina neformale umesto ilegalne u tekstu “jer individualne stambene zgrade o kojima je reč, gotovo uvek imaju neke od elemenata legalnosti (vlasništvo zemljišta, privremeni kućni broj, priključak na vodu i struju i drugo)”. Devedesetih, drugi problem se ukazao sa obezbeđenjem smeštaja za izbeglice i jedina opcija je bila da se prihvati izgradnja bez građevinskih dozvola.

Kaluđerica je primer kompletnog naselja izgrađenog bez građevinske dozvole. Naredna slika pokazuje šta znači neplanirani razvoj jednog naselja.

Primer neplanske gradnje u Beogradu u naselju Kaluđerica (izvor Google Earth)

Samo za usporedbu, ispod je prikazan primer planske gradnje u južnom delu Beograda u Žarkovu.

Primer planske gradnje u Beogradu (izvor Google Earth)

Striktna pravila

Ipak, od 2003, Zakon o planiranju i izgradnji [pdf] reguliše upotrebu građevinskog zemljišta i smatra zakonskim prekršajem izgradnju objekata bez građevinske dozvole. Kazna za prekršaj je do jedne godine zatvora za izvođača radova i do tri godine za investitora (član 149). Isti zakon definiše proceduru za regulisanje statusa neformalnih objekata izgrađenih pre donošenja zakona.

Da li je to nešto promenilo? Ne bi se moglo reći. Treba samo da se osvrnemo oko sebe, u našem okruženju u petoj zoni Beograda, još uvek niču ilegalne kuće. Glavni problem je što se zakon ne sprovodi “nije poznat nijedan sudski slučaj koji je bio pokrenut, sproveden i okončan u međuvremenu” [1].

Nalazimo u tekstu [1] zašto je razvoj neformalnih naselja dugo vremena bio tolerisan:

• Proizvodnja cementa, opeka, crepova i drugih glavnih građevinskih materijala je jedna od retkih industrijskih grana u zemlji sa punom zaposlenošću. Više od polovine te proizvodnje ide ka neformalnoj izgradnji.
• Štednja srpskih radnika koji rade u inostranstvu pretvara se najviše u građevinski materijal i u izgradnju kroz neformalne oblike, omogućavajući tako ekonomski značajan priliv deviza u privredni sistem.
• Najveći broj nezaposlenih, muških, sposobnih radnika su privremeno angažovani u malim građevinskim timovima koji rade u neformalnim naseljima, odakle potiču njihovi glavni prihodi.
• Za mnoge pojedince, domaćinstva i društvene grupe, gradnja sopstvene kuće u fazama na dostupnoj parceli, zaobilazeći skup, spor i komplikovan formalni sistem traženja i dobijanja uverenja i dozvola – je jedino realno rešenje u beogradskom području. To naročito važi za ugrožene društvene grupe, kao što su izbeglice, nezaposleni, etničke manjine, mladi parovi, itd.
• Ne postoji zvanični sistem socijalnog stanovanja u beogradskom području (izuzev predviđanja nekih lokacija u Generalnom planu i nekih posebnih gradskih inicijativa za mlade državne službenike i romsko stanovništvo).
• Praksa tolerisanja izgradnje neformalnih naselja se pojavljuje u odsustvu drugih, i kao efikasna, neformalna politika socijalnog stanovanja.

Drugi razlog opisan u [2] je “Zastareli, nefleksibilni sistem urbanog planiranja, usporen i daleko iza dinamičnih potreba tranzicije i ubrzanog razvoja tržišta”. (moj prevod)

Rizici gradnje

Uprkos činjenici da neki od razloga navedenih gore mogu, ponekad, opravdati ilegalnu gradnju, postoje danas mnogi rizici i malo podstreka u tom smeru, posebno ako želite investirati u taj biznis. Ilegalna izgradnja stavlja vas u sivu zonu.

Nema mogućnosti legalizacije

Prvo, ako su ilegalni objekti izgrađeni pre maja 2003 godine (pre Zakona o planiranju i izgradnji) mogu biti legalizovani (zadnji rok predaje zahteva je bio pri kraju prošle godine), objekti izgrađeni posle tog datuma nemogu, bar ne u ovoj fazi. Neizvesnost i sumnja prate svaku novu ilegalnu gradnju. I neke od njih će verovatno morati da budu srušene ako ne slede urbanistički plan.

Podložnost napadu

Drugo, investitor ilegalne gradnje je veoma podložan pritiscima korumpiranih službenika (a korupcija postoji u Srbiji). Jednom kada je izgradnja objekta poodmakla, veoma je uobičajeno imati posetu nekoga ko traži novac da bi izgradnja mogla da se nastavi. Taj novac je čisti gubitak, pošto ne kupuje ništa osim ćutanja pomenutog posetioca. Odbijanje plaćanja može dovesti do užasnih komplikacija pošto je zakon defintivno protiv investitora. Teško da neko može graditi ilegalno i u isto vreme se žaliti na korupciju.

Sprovođenje zakona

Treće, čak i ako se zakon ne primenjuje, može se desiti i suprotno, i to može a ne mora biti vezano za predhodnu stavku. Jednom, u našem komšiluku, primena zakona je dovela do kompletnog rušenja kuće od 600 kvadratnih metara finansirane stranim kapitalom. Rušenje je sprovedeno od strane nadležnih organa veoma brzo posle pokrivanja kuće, kao što možete videti na slikama dole.

Ilegalna kuće srušena od strane nadležnih organa (slikao Beodom)

Ružna iznenađenja

Četvrto, vlasnik ilegalnog objekta je izložen riziku ružnih iznenađenja kao što je situacija da komšija izgradi drugi ilegalni objekat ne poštujući nikakva pravila i izgradi zid na maloj udaljenosti od prozora postojećeg objekta. Ovo je veoma uobičajena situacija i jedan primer možete videti na slici dole. Veoma je teško razrešiti spor nastao zbog dve ilegalne gradnje. Prvi vlasnik je najverovatnije gubitnik. U protivnom, ako je prvi objekat legalan, žalba protiv ilegalne gradnje ima velike šanse da bude prihvaćena.

Ilegalni objekat izgrađen ispred prozora drugog objekta (slikao Beodom)

Druga vrsta lošeg iznenađenja je ređa, ali se može desiti, a to je problem sa zemljištem. Ljudi koji grade ilegalno obično ne urade geološko i geotehničko isitivanje tla. To može dovesti do izgradnje kuće na nestabilnom zemljištu kao što vidite na slikama dole. Ignorisanje urbanističkog plana može takođe dovesti do izgradnje kuće na zemljištu koje je planirano za javnu saobraćajnicu.

Nekoliko kuća je bilo izgrađeno ovde pre nego se desilo pomeranje tla (slikao Beodom)

Pogled iz vazduha na klizište prikazano gore (izvor Google Earth)

Niska tržišna cena

Zadnje ali ne manje važno, je ukoliko postoji plan da se kuća proda posle završetka gradnje, tržišna cena takvog ilegalnog objekta je mnogo niža od regularne tržišne cene istog takvog ali legalnog objekta. I prodaja takvog ilegalnog objekta je sve teža pošto sve više i više ljudi se plaši, i to sa razlogom, komplikacija vezanih za kupovinu takvog objekta.

Glavni razlog koji još uvek tera ljude da grade ilegalno je činjenica da ne mogu finansirati legalni objekat. Ovo je situacija sa familijama sa veoma niskim primanjima koji grade kuće za sebe. Oni su spremni da preuzmu rizike jer nemaju drugu opciju.

Rizici kupovine

Kada kupujete, uvek je mnogo sigurnije kupiti potpuno legalan objekat. Takvim postupkom nemate neizvesnosti vezanih za vašu investiciju.

Ako ste ipak odlučili da kupite ilegalni objekat morate biti sigurni da je izgrađen pre maja 2003 godine i da je za takav objekat vlasnik na vreme podneo zahtev za legalizaciju u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji. Investiranje u nešto drugo je isuviše veliki rizik.

Ilegalne građevine danas se moraju podeliti u dve kategorije. One koje su izgrađene od strane porodica koje žive unutra (najčešće kuće na periferiji Beograda), i one koje su finansirane i izgrađene od strane investitora da bi bile prodate za profit (najčešće stambene zgrade). Ako tražite da kupite stan, bićete usmereni na ovu drugu kategoriju.

Morate se zapitati zašto bi investitori gradili danas ilegalno kada postoje sve procedure i načini da to urade legalno. Oni hoće da sačuvaju novac i vreme i izgrade građevine koje ionako ne bi bile odobrene. Ukratko: takvi investitori hoće da maksimiziraju profit na teret kupca. Ovakve građevine su obično urađene na brzinu, lošeg kvaliteta i sa nerešenim papirima. Kupovina ovde definitivno nije dobra investicija i trebalo bi je izbeći.

Izvori

[1] Četiri strateške teme stambene politike u Srbiji, Miodrag Ferencak, UN-HABITAT SIRP, Doprinos SIRP Programa UN-HABITAT-a Nacionalnoj konferenciji o stanovanju: Ka novoj nacionalnoj stambenoj politici u Srbiji, 6-7 Juli 2006 Beograd, Sava Centar. [html], [pdf]

[2] Country Profiles on the Housing Sector - Serbia and Montenegro, Economic Commission For Europe, United Nations, New York and Geneva, 2006. [html], [pdf]