Edukacija

Pogled na izvod iz urbanističkog plana (tzv. akt o urbanističkim uslovima)

23 October 2007 - Komentari (34) Procedure

Pogled na izvod iz urbanističkog plana (tzv. akt o urbanističkim uslovima) Jedan od ključnih dokumenata potrebnih za izgradnju na zemljištu bio je akt o urbanističkim uslovima ili izvod iz urbanističkog plana. U dokumentu su bile sadržane informacije šta može biti izgrađeno na datoj građevinskoj parceli i detalji o uslovima i parametrima koji moraju biti ispoštovani kod legalne gradnje. Ovaj dokumenat je sada prevaziđen Novim Zakonom o planiranju i izgradnji.

Novim Zakonom o Planiranju i Izgradnji u Srbiji, usvojen u septembru 2009, izvod iz urbanističkog plana više ne postoji. Ovaj formalni dokumenat je manje više zamenjen sa informacijom o lokaciji.

Izvod iz urbanističkog plana

Pre nego krenete sa planiranjem gradnje na placu, morate dobiti, od Sekretarijata za Urbanizam i građevinske poslove, akt o urbanističkim uslovima ili izvod iz urbanističkog plana. Znači dobićete jedan ili drugi, u zavisnosti od datuma kada je prošao detaljni urbanistički plan za deo grada kome pripada vaš plac kao što smo već ranije objasnili. Naše iskustvo sa Sekretarijatom nije veoma pozitivno. Vreme potrebno da bi se dobio ovaj dokumenat je totalno nepredvidivo i kreće se od 1 do više meseci čekanja.

I nije nimalo jeftino. Na primer, platili smo 135 evra za jedan izvod koji ćemo prikazati ovde kao primer. Sami zahtev za dobijanje izvoda ili akta se plaća oko 30 evra (to plaćate kada podnosite zahtev). Onda, kada je dokumenat spreman, plaćate taksu proporcionalno dozvoljenoj maksimalnoj kvadraturi. Znači, što je dozvoljena maximalna kvadaratura veća, više ćete platiti dobijanje akta. Takse su znatno porasle u junu ove godine.

Jednom kada dobijete akt ili izvod, saznaćete sve ulove i ograničenja koje morate uzeti u obzir pri planiranju objekta koji želite sagraditi.

Uzimajući kao primer izvod koji smo dobili za jedan od naših placeva, provešćemo vas sada kroz sve delove ovog dokumenta. Za bolju čitljivost, svaku sekciju smo obojili različitom bojom. Naravno, original dokumenta ne poseduje ove boje.

Prva stranica izvoda iz urbanističkog plana

Prva stranica izvoda iz urbanističkog plana: kojem planu detajne regulacije izvod pripada i podaci o podnosiocu zahteva (izvor Beodom).

Na prvoj stranici se nalaze podaci o parceli, pozicija i naziv plana detaljne regulacije koji pokriva područje gde se parcela nalazi.

Pravila uređenja prostora

Na drugoj stranici, prva sekcija, obojena žutom bojom, definiše namenu građevinske parcele, odnosno, kojoj zoni pripada parcela. U našem slučaju je zona A.

Ovde je lista najčešćih zona koje ćete naći:

  • zona A: individualno stanovanje,
  • zona A1: individualno stanovanje u zoni klizišta,
  • zona A2: individualno stanovanje u zoni dalekovoda,
  • zona B: individualno stanovanje,
  • zona V: višeporodično stanovanje,
  • zona G: komercijalne delatnosti i centri,
  • zona D: sport i rekreacija,
  • zona Z: obavezno zelenilo.

Druga stranica izvoda iz urbanističkog plana

Druga stranica izvoda iz urbanističkog plana: informacije o parceli i pravila za gradnju (izvor Beodom).

Podaci o lokaciji

U drugoj sekciji, obojenoj u narandjasto, nalaze se podaci o predmetnoj građevinskoj parceli: njena površina (P), brojevi katastarskih parcela koji su učestvovali u njenom formiranju i podaci da li se već nalaze izgrađeni objekti na toj parceli.

Pravila za izgradnju objekata

Ova veoma važna sekcija, obojena u zeleno, definiše parametre koji se odnose na regulisanje izgradnje. Najvažniji od njih su sledeći:

  • odnos stanovanja i delatnosti;
  • stepen zauzetosti parcele;
  • indeks izgrađenosti;
  • maksimalna bruto razvijena građevinska površina na tlu u m2 (jednaka je površini parcele pomnoženoj sa stepenom zauzetosti parcele);
  • maksimalna bruto razvijena građevinska površina iznad tla u m2 (jednaka je površini parcele pomnoženoj sa indeksom izgrađenosti);
  • maksimalna spratnost objekta;
  • položaj objekta i horizontalna regulacija objekta; udaljenost od drugih parcela, udaljenost građevinske linije od puta, udaljenost od postojećih objekata;
  • tip izgradnje;
  • arhitektonska obrada objekta: visina potkrovlja i mansardi, vrsta krova, odvodnjavanje sa kosih krovova itd...
  • ograđivanje parcele;
  • pristup objektu: ime ulice;
  • parkiranje na parceli: obično je potrebno jedno parking mesto po stanu;
  • procenat ozelenjenih površina;
  • etapnost realizacije: ako objekat može biti izgrađen u etapama one su date ovde;

Maksimalna bruto razvijena površina vam određuje maksimalan broj kvadrata koje smete izgraditi na parceli.

Treća stranica izvoda iz urbanističkog plana

Treća stranica izvoda iz urbanističkog plana: još regulacija i plan parcele (izvor Beodom).

Posle liste parametara, sledi plan regulacije i nivelacije sa ucrtanom građevinskom i regulacionom linijom i objektima ako postoje (obojeno u svetlo zeleno na trećoj stranici).

Uslovi za priključenje na komunalnu infrastrukturu

Ovaj deo, obojen u plavo na četvrtoj i petoj stranici, sadrži informacije o uslovima za priključenje na komunalnu infrastrukturu (vodovod, struju, kanalizaciju, telefon, gas...). U stvari, navedeno je da se za uslove za priključenje treba obratiti nadležnom javnom komunalnom preduzeću.

Dat je takođe sinhron plan, obojen u svetlo plavo na četvrtoj stranici, koji pokazuje postojeću i planiranu infrastrukturu i način priključenja na nju.

Četvrta stranica izvoda iz urbanističkog plana

Četvrta stranica izvoda iz urbanističkog plana: uslovi priključenja na komunalnu infrastrukturu (izvor Beodom).

Posebni uslovi

Ova sekcija, obojena u braon, definiše uslove za zemljane iskope i usecanje u terenu.

Peta stranica izvoda iz urbanističkog plana

Peta stranica izvoda iz urbanističkog plana: posebni uslovi i mere zaštite (izvor Beodom).

Mere zaštite

Ova sekcija, obojena u sivo, daje informacije pod kojim brojevima u Pravilniku o tehničkim normativima su opisane norme koje se moraju ispoštovati da bi se obezbedila zaštita od elementarnih nepogoda, požara i civilna zaštita.

Završne napomene o odobrenju za izgradnju

Zadnji deo dokumenta, obojen u crveno, daje informacije o osnovnoj proceduri za dobijanje odobrenja za izgradnju. Takođe stoji da je izvod važeći godinu dana od dana izdavanja.

Šesta stranica izvoda iz urbanističkog plana

Šesta stranica izvoda iz urbanističkog plana: informacije o proceduri za dobijanje odobrenja za izgradnju (izvor Beodom).

Komentar(i) na ovaj članak

10/01/2011

milena

34

Comment

Re:novogradnja

Relevantna površina je ona koju dobijete preko indeksa izgrađenosti. Stepen zauzetosti služi za projektovanje jer osnova zgrade ne sme preći 50 % površine parcele. To znači da Vi ne morate da ozidate zgradu dozvoljne spratnosti ili maksimalnog indeksa, može imati, na primer, samo prizemlje.

22/12/2010

Ivana Milosevic Jevtic

33

Comment

novogradnja

Postovani, imam dva pitanja:
1. iz svega navedenog znaci da ja treba da platim oko 30 eur ili vise samo za informaciju da li mogu i sta mogu da zidam na sopstvenoj parceli
2. iz navedenog primera a i u praksi se najcesce desava da se brgp dobijena preko indeksa izgradjenosti masi za oko 200,300 nekad i vise m2 od brgp dobijene preko zauzetosti i spratnosti (konkretno ako je parcela 500m2, indek 1.2 , zauzetost 50% i spratnost P+2+Pk, iz indeksa je brgp 600m2, a iz zauzetosti je 1000m2) koja od dobijenih kvadratura je relevantna?

29/11/2010

Aleksandra

32

Comment

Zahvalnost

Hvala Milena na brzom i preciznom odgovoru!
Takođe, zahvaljujem se svima koji učestvuju u "izgradnji" ovog sajta jer ponekad pomislim da je ovo jedino mesto gde se ove informacije mogu dobiti.
Podržavam Vaše projekte izgradnje niskoenergetskih zgrada jer i sama sa oduševljenjem pratim slične projekte izgrađene u svetu.
Samo napred!
Hvala i pozdrav!

29/11/2010

milena

31

Comment

Re:Niko nezna

Poštovani,

Ukoliko ne premašite dozvoljene parametre za gradnju možete bez problema dobiti građevinsku dozvolu. Možete zatražiti u Sekretarijatu za urbanizam dokumenat koji se zove informacija o lokaciji gde će se naći svi parametri kojih treba da se pridržavate tj. ne smete graditi preko toga. Manje od toga je naravno dozvoljeno.

Ps. Hvala na lepim željama

29/11/2010

milena

30

Comment

Re:Indeks izgrađenosti

Poštovani,

Indeks izgrađenosti definiše maksimalni indeks što znači da uvek možete izgraditi manje.

25/11/2010

Vladimir

29

Comment

Niko nezna

Niko nezna da mi kaže da li mogu u zoni indiv.gradnje(zona G)na formiranoj gradj.parceli površine 353m2 (lokacija Šumice)da zidam objekat sa maksimalno 100m2 u prizemlju bez sprata i potkrovlja (samo tavan).Kome bih mogao da se obratim za informacije pre zvaničnih upita. Da li je za to potrebna pravna pomoć. Unapred zahvalan bez obzira na informacije(poz. ili neg.)
Inače već neko vreme pratim Vaš rad na projektu AMADEO. Mislim da ste na pravom putu i želim Vam mnogo uspeha u tome.

24/11/2010

Aleksandra

28

Comment

Indeks izgrađenosti

Poštovani,
u ovoj čitavoj zbrci došli smo skoro do svih odgovora sem do jednog. A to je: možemo li imati manje kvadrata nego što to nalaže indeks izgrađenosti ?
Parcela nam je velika 4,19a, predviđena za individualno stanovanje, indeks izgrađenosti je 0,5-1,0, a stepen zauzetosti 10-20%.
Mi želimo da podignemo brvnaru veličine 42m2 prizemlje i oko 20m2 potkrovlje. Neko nam je rekao da moramo izgraditi bar 209m2 potkrovlja. Da li je to tačno?
Unapred hvala!

16/11/2010

milena

27

Comment

Re: preparcelacija

Problem jeste rešiv uz pomoć advokata. Javite nam se imejlom ili telefonom ukoliko želite naše usluge.

07/11/2010

Ratko

26

Comment

Preparcelacija

Kao vlasnik stambenog objekta i korisnik većeg dela parcele, želim da srušim nefunkcionalan postojeći objekat i izgradim novi. Iz informacije o lokaciji i vlasničkog lista, proizilazi da nema smetnji za formiranje građevinske parcele po postojećoj liniji razgraničenja sa sukorisnikom na parceli. Sada mi sledi izrada urbanističkog projekta i formiranje parcele, ali za tu aktivnost, licencirana firma mi pored ostalog traži saglasnost sukorisnika sa postojeće parcele.
Moje pitanje glasi: Da li je ovaj problem rešiv u uslovima kada komšija, sukorisnik nije zainteresovan da potpiše i overi saglasnost, ma koliko to bilo i u funkciji njegovog interesa?

22/10/2010

milena

25

Comment

re:indeks izgradjenosti i zauzetosti

Poštovana Ivana,
Zatražite prvo informaciju o lokaciji i u tom dokumentu će VAm pisati tačno koliko možete graditi na datoj praceli. Idejno rešenje (ne idejni projekat! ) je neophodno da dobijanje lokacijske dozvole.

22/09/2010

Ivana

24

Comment

indeks izgradjenosti i zauzetosti

Preparcelacijom maticne parcele na Sokolini-Nac.park Tara,ostvareno je pravo svojine.Prema izvodu iz plana za maticnu parcelu procenat izgradjenosti i zauzetosti je jako mali(0,005-0,044 i 0,55-2,2).Urbanistickim planom dobili smo parcelu od 9a05m kvadratnih,prema izvodu iz plana BRGP po parceli je 25m-100m kvadratnih.Koliki objekat ja mogu da gradim na toj svojoj parceli?Molim vas da mi odgovorite jer mi je neophodno to da znam pre nego sto podensem zahtev za lokacijsku dozvolu.I da li je zaista neophodno idejno resenje objekta za lokacijsku dozvolu posto dobijam kontradiktorne informacije.

19/07/2010

milena

23

Comment

RE: GRADNJA NA PLACU BEZ SAGLASNOSTI SUKORISNIKA PARCELE

Poštovana Zorice,

Bez uvida u kompletnu dokumentaciju ne možemo davati izjave da li je dozvola validna ili ne.

10/07/2010

ZORICA MISIC

22

Comment

GRADNJA NA PLACU BEZ SAGLASNOSTI SUKORISNIKA PARCELE

NA PLACU VELICINE 297M KVADRATNIH POSTOJE DVA SUVLASNIKA.Jedan od njih je izbrisao kucu drugog vlasnika koji je otputovao i na celom placu napravio zgradu sa 9 stanova u zoni porodicne gradnje i na parceli manjoj od najmanje gde,po Pravilniku o parcelaciji moze da se gradi samo zgrada sa najvise dva stana.Kao dokaz sukorisnik nudi vlasnicki list sa jednim ZK Telom a ne i vlasnicki list za celu parcelu iz koga se vidi da postoji i drugi vlasnik ciju kucu je ovaj sukorisnik srusio.Da li je dozvola za gradnju validna kada nema saglasnosti sukorisnika i kada je kuca rusena bez znanja vlasnika ili uz pismeni zahtev gradjevinske inspekcije.

08/12/2009

milena

21

Comment

re:regulaciona i gradjevinska linija

u pravu ste.

08/12/2009

milena

20

Comment

prenamena

Cenu prenamene određuje opština na kojoj se zemljište nalazi....

05/12/2009

sale

19

Comment

regulaciona i gradjevinska linija

dobar dan
zanima me da li bruto razvijenu gradjevinsku povrsinu definisu regulacione ili gradjevinske linije?
po mom misljenju plac u osnovi je definisan regulacionim linijama, gde se i postavlja ograda prilikom gradnje, a gradjevinska linija je samo linija koju buduca zgrada ne sme da predje...


hvala unapred

26/11/2009

Bogoljub

18

Comment

prenamena

Dal moze neko da mi kaze koliko kosta prenamena zemljista u Borci naselje Mali Zbeg?

11/02/2009

milena

17

Comment

pitanje

Možete. Samo da pojasnim i za druge čitaoce: morate uraditi urbanistički projekat preparcelacije koji će Vašu parcelu odvojiti od ostatka iste katastarske parcele i tako formirati građevinsku parcelu. Napomena: neophodno je da je taj deo grada u kome se nalazi vaša parcela zahvaćen regulacionim planom i da Vaš deo parcele ima direktan izlaz na javni put!

08/02/2009

Milivoj

16

Comment

pitanje

Da li ja mogu sam izdvojiti svoju parcelu od 517m2 sa saglasnošću suvlasnika?

04/02/2009

milena

15

Comment

Odgovor za Nadu

Mislim da Vam je za to porebna saglasnost od strane strica. Najbolje je da se raspitate u Vašoj opštini u građevinskom odseku koja Vam je dokumentacija potrebna.

04/02/2009

milena

14

Comment

Re: Pogled na izvod iz urbanističkog plana (tzv. akt o urbanističkim uslovima)

Da bi odvojili svoj deo parcele morate da uradite urbanistički projekat preparcelacije. Pre nego krenete u tu proceduru potrebno je da dobijete mišljenje u pismenom obliku iz Sekretarijata za urbanizam i da pre nego što zatražite od urbanista da krenu sa radom OBAVEZNO prikupite od svih suvlasnika saglasnost overenu u sudu da se ne protive preparcelaciji.

04/02/2009

Milivoj

13

Comment

Re: Pogled na izvod iz urbanističkog plana (tzv. akt o urbanističkim uslovima)

U Železniku smo kupili gradjevinsko zemljište 517m2. Na istoj parceli veličine 4870m2, nelegalno je podignuto više kuća. Nije uradjena parcelizacija a cela grajevinska parcela je tri+ja vlasnika. Kako da izdvojimo našu gradjevinsku parcelu, i da li je to potrebno za dobijanje akta o urbanističkim uslovima.

03/02/2009

Nada

12

Comment

Re: Pogled na izvod iz urbanističkog plana (tzv. akt o urbanističkim uslovima)

Kucu sa dva stana delim sa stricem.Da li je moguce dobiti dozvolu za izgradnju novog objekta na postojecem mom stanu,imajuci u vidu da imamo zajednicki krov?

06/01/2009

milena

11

Comment

re: Pitanje

Verovatno Vam traže da prvo uradite urbanistički projekat kojim ćete fizički odvojiti parcelu koju želite da prodate. Za to se obratite nekom od urbanističkih biroa sa licencom. Da bi ste krenuli u takvu proceduru prvo morate dobiti mišljenje u vidu dokumenta od strane Sekretarijata za urbanizam.

01/01/2009

Zoran

10

Comment

pitanje

Na mojoj parceli fiktivno je ucrtana jedna mala parcela. Na toj maloj parceli nema nikakvih objekata. Ja posedujem sve papire da je sve to moja zemlja. Da bi prodao tu parceli traze mi da se uradi izmena detaljnog urbanistickog plana. Kako se to radi i koliko traje, i da li je to moguce.

24/09/2008

milena

9

Comment

Re: pitanje

Da bi ste legalno gradili na Vašoj parceli koja se sastoji od tri male katastarske parcele neophodno je da ih objedinite u jednu građevinsku parcelu. Za to je potreban urbanistički projekat.Informacije kako da to pravilno uradite dobićete u Sekretarijatu za urbanizam u ulici 27 marta.

23/09/2008

Zoran Lukic

8

Comment

pitanje

Na mojo parceli od 3,09 ari u Zelezniku po detaljnom urbanictickom planu ucrtane su tri male parcele po 0,5 ari. Na parceli nema izgradjenih objekata. Ja zelim tu da zidam kucu.Receno mi je da je to prividno prosirenje placa za komsije cije su kuce odmah do mog placa, odnosno tih malih parcela. Kako ja mogu tu da zidam i sta da radim sa tim malin parcelama. Komsije ne polazu pravo na tu zemlju i to je zaista maoja parcela.

23/06/2008

milena

7

Comment

re: izvod za dve prcele

Da bi ste spojili dve parcele potrebno je da uradite urbanistički projekat preparcelacije. Posle toga ćete tražiti izvod za tu novonastalu parcelu. Najpouzdanije informacije šta treba da uradite i kojim redosledom dobićete u Sekretarijatu za urbanizam u ulici 27 marta.

23/06/2008

Aleksandar

6

Comment

Izvod za dve parcele?!

Za koju parcelu da trazim izvod u situaciji kada bi zeleo da gradim na dve parcele koje bi spojio (svoja i komsijina)? Ili trazim za obe?

10/06/2008

Marko

5

Comment

Re: Individualna gradnja

"Individualno stanovanje" je tip stambenog bloka definisan Generalnim planom Beograda 2021.
..."Blok sa individualnim stanovanjem je skup pojedinačno
izgrađenih zgrada na parcelama veličine pretežno od
300 m2 do 600 m2, a izuzetno i preko 2000 m2, oivičen
je ulicama ili drugim javnim prostorima. Objekti su
izgrađeni po obodu bloka, a u odnosu na regulacionu
liniju bloka postavljeni su na nju ili su povučeni.
Objekti su stambene namene, sa jednim i više
stanova, pretežne spratnosti Po(Su)+P+1+Pk (podrum
ili suteren+prizemlje+sprat+potkrovlje), izgrađeni kao
slobodno stojeći objekti, retko kao dvojni ili zgrade u
nizu. Objekti postavljeni na regulacionoj liniji
karakteristika su naselja u ravničarskom delu grada, a
sa povučenom građevinskom linijom za prostore južno
od Save i Dunava. U ovom slučaju izražena je
izgrađenost u prednjem delu parcele. U dubini parcele
prostor je urađen kao dvorišni vrt. Na ovim delovima
parcele ponekad se pojavljuju manji pomoćni, a u
poslednje vreme i manji poslovni objekti. Izražena je
tendencija transformacije naročito prizemnih i
suterenskih delova objekta u poslovni prostor."...

27/05/2008

milena

4

Comment

Re: Individualna gradnja

"INDIVIDUALNO STANOVANJE" je definisano samim regulacionim ili urbanističkim planom i ima različite odlike zavisno od plana. U principu znači da maximalna dozvoljena spratnost ne prelazi p+2+pk ali može biti niža. Deo parcele koji se mora ostaviti za zelene površine je min 30% od ukupne površine parcele.

27/05/2008

Uroš Đunisijević

3

Comment

individualna gradnja

Da li je jasno definisano šta znači "INDIVIDUALNO STANOVANJE"?

28/01/2008

milena

2

Comment

Re: Pogled na izvod iz urbanističkog plana (tzv. akt o urbanističkim uslovima)

Prvi korak je da saznate da li postoji detaljni regulacioni plan za taj deo grada. Koristeci internet alate koje smo pomenuli u nasem clanku " Glavni internet alati za pregledanje detaljnih regulacionih planova Beograda" mozete odmah da to proverite. Cinjenica da Vasa zgrada ima ravan krov nije dovoljna da bi nadogradnja bila dozvoljena. Ukoliko Vasa zgrada vec ima maksimalnu dozvoljenu spratnost, bez obzira na ravan krov, moze se desiti da dobijete negativan odgovor. Znaci, prvo treba da odete u Sekretarijat za urbanizam i gradj. poslove u ulici 27 marta i da tamo direktno upitate za uslove nadogradnje. Sekretarijat radi od 14h do 16h svakog radnog dana osim petka. Na sestom spratu naci cete kancelariju koja je nadlezna za Vasu opstinu.

28/01/2008

nebojša

1

Comment

Pitanje

Imam nameru da na postojećoj zgradi u kojoj inače stanujem izvršim nadogradnju jer je na zgradi ravan krov. Zgrada se nalazi na opštini Savski Venac.
Može li Mi iko pomoći u delu postupka dobijanja dozvole za nadgradnju. Dakle potrebno mi je da me neko uputi u tacan redosled postupka dobijanja dozvole za nadgradnju.